中新网杭州9月1日电(鲍梦妮)即便签约已过一个月，69岁的王海泉闲暇时仍会回到居住30多年的绍兴市越城区长城教苑，看看小区自主更新工程进展。

　　不久前，随着273户居民在12天内实现100%签约，长城教苑成为浙江首个正式启动的预制板小区自主更新项目。其重建费用由居民出资为主，财政适当补助。两年后，原址上将建成全新住宅。

　　长城教苑建于20世纪80年代末。经年累月，此前小区已出现地基沉降、墙体开裂、楼体倾斜。此外，管网渗漏、消防通道狭窄、地势低洼易涝等问题，也让小区居民的生活颇为不便。

　　“这些问题不是普通改造能解决的。很早之前我就希望小区能原拆原建。”站在小区里，王海泉指向一幢5层住宅楼，一根钢管从下至上“穿”过每一层的阳台位置。他说，“这是防止楼体倾倒用的。”

　　2024年，浙江出台相关政策推动城镇老旧小区自主更新工作。2025年，该省颁布《浙江省城镇社区更新条例》，对建成年代早、建设标准低、配套设施差的城镇老旧小区多层住宅，鼓励业主通过拆改结合等方式进行自主更新。

　　这让王海泉很心动，但也有不少邻居观望。他们的主要关注点在于“征收补偿”与“自主出资重建”的选择。

　　“观念转变上首先是一个‘坎’。征收是政府为了公共利益需要，对土地进行收储后重新开发建设，资金由政府解决；自主更新是小区业主为了改善居住生活条件，对房屋进行更新改造，资金主要由业主自己承担。”长城社区党委书记吕尧红常给居民解释，长城教苑地块面积小、形状不规整，没有足够的商业开发空间。随着“大拆大建”政策逐渐退出和周边学校搬迁，该小区学区房的优势丧失；加上老旧房屋在二手市场流通性差，不更新的房子只会“越来越不值钱”。

　　为尽可能达到居民可承受的更新成本，经过一年多的座谈、方案调整，长城教苑的原面积重建价格为建设成本优惠价，扩面价格为签约时新房评估价的8折。以55平方米户型为例，业主花费19万元左右可扩面至66平方米。

　　今年7月，长城教苑的居民在12天内实现100%签约。签约推进速度之快，让不少小区业主都觉得有些超乎想象。

　　在一些居民看来，这是他们算好“四本账”的选择。

　　首先是“安全账”“情感账”。对于建成年代早、建设标准低、危旧房比例高的老旧小区，仅靠原有的环境整治方式无法解决根本问题。与此同时，这个小区也是“原住民”的难忘记忆，承载着大家稳定的“社交圈”。

　　其次是“成本账”“长远账”。相较购置新房，自主更新资金投入更低，还可降低房产贬值的潜在损失。按照当地政策，小区自主更新后，小区新增的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道和外墙保温层等，不计入容积率，这让大家看到了更多利好。

　　当然，居民们的实际困难也有很多。为消除大家的“后顾之忧”，地方层面做了不少努力。

　　“我们组建了由区党政主要领导任双组长的工作领导小组，区分管领导每周专题会商，住房城乡建设、自然资源和规划、发展改革等部门实行专班化运作，强化部门协同，保障长城教苑自主更新的顺利推进。”绍兴市越城区住建局相关负责人说。

　　例如，为解决高龄、残障、失独等特殊群体的过渡问题，当地民政部门协调敬老院等机构提供优惠团购价；为缓解居民资金压力，该区协调银行开发专项金融产品，提供金融支持。

　　不只在绍兴，自去年7月1日《浙江省城镇社区更新条例》施行以来，浙江已有多地的老旧小区开始推进自主更新。在长城教苑之前，浙江也出现了全省首个城市危旧房有机更新试点项目杭州浙工新村这样的成功案例。但也必须看到，不同小区的情况存在差异，这让已有自主更新模式能否复制推广备受关注。

　　长城教苑有何经验可取？

　　越城区住建局相关负责人坦言，“越城尚有2000年之前建成尚未实施旧改的预制板小区101个，长城教苑这一自主更新项目走得通，对地方而言具有改善民生、盘活城市存量资源的意义。同时，它对房价不是那么高的二、三线城市来说更具有借鉴价值。”

　　在其看来，长城教苑的案例在操作层面为其他地方提供了诸多可取经验。比如采用“原地自主更新为主，异地旧房换新补充”的更新模式，满足居民多样化需求。更新后的小区适当扩面增加户数，既可为居民提供更多户型选择，又可将新增套数作为保障性住房，收益反哺建设成本。

　　作为社区干部的吕尧红介绍了基层治理层面群众工作的有效做法。项目推进过程中，街道层面下沉动员，累计开展四轮民意调查、召开20余场座谈会和宣讲会，解答居民关心的问题；社区逐户走访，摸清每户家庭的人员结构、经济状况和核心诉求，“一对一”包联沟通；居民成立业主委员会，作为法定委托主体与项目公司签订协议，设计方案、出资方案、选房方案等节点都需业委会签字确认。

　　从全省看，浙江目前共有42万栋2000年前建成的房屋，老旧小区自主更新空间巨大。

　　浙江省级相关部门工作人员在接受中新网采访时表示，随着老旧小区更新成功案例的增加和政策红利的释放，各方对于产权人出资、容积率调整等核心问题的共识正在慢慢形成，这有利于成功经验的进一步复制和推广。

　　据了解，目前杭州、宁波、衢州、湖州等地正在加强支持政策的研究，表现出推动老旧小区自主更新的积极态度。在省级层面，浙江多部门正在优化审批和协同机制，进一步加大对基层探索创新的支持力度。该省还会出台进一步支持城市更新行动的相关政策措施，通过成功案例的示范效应，带动更多地区开展自主更新项目。

　　前述工作人员认为，无论具体方案如何因地制宜，老旧小区自主更新成功与否的核心在于居民思想观念的转变。政府部门要回归统筹引导角色，不仅要帮百姓算清前述“四本账”，还要将方案、规则、成本公开，建立联合商讨机制，将改造决定权交还居民，推动群众从“要我改”向“我要改”转变。(完)