四川日报全媒体记者 曹凘源

　　在成都市青羊区君平街89号院，一栋新修的3层居民楼格外显眼。“你看装修得好不好。”在住户张照明的带领下，记者看到屋内的情景与老照片上的截然不同。

　　该居民楼于2023年启动改造，2025年3月正式完工，是全省首例在面积、容积率、土地权证不变的前提下，由居民自筹自建、原址重建的D级危房改造项目。

　　作为城市更新的“先手棋”和“安全底线工程”，城市危旧房改造的重要性和紧迫性不言而喻。《四川省城市更新“十五五”规划》提出，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。

　　从“忧居”到“宜居”，危旧房改造面临哪些困难？又有哪些经验可以借鉴？

　　问题：房屋没法拆迁、居民不愿出钱，“等靠要”问题待解

　　解法：算明白经济账，居民自筹自建实现忧居变安居

　　“以前住起恼火得很，17户住户，共用一个旱厕，一到夏天就臭气熏天。”回想起曾经的居住环境，张照明一肚子苦水。“虽然加固过，但毕竟是老楼，先后经历了两次垮塌。”张照明说。

　　君平街 89 号 1 栋居民楼为20世纪50年代修建的砖木结构建筑，2023年5月，经专业机构鉴定为D级危房。改造迫在眉睫。

　　怎么改？就在大家一筹莫展之际，成都市出台的《危房原址恢复重建工程规划许可办理规则》给出了方向。按照规定，只要经全体业主单位或个人同意，该栋房屋可按流程申请办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

　　在社区的指导下，张照明与其他3名住户带头成立自治小组，动员其他业主参与原址重建。问题随之而来——钱谁来出？

　　“说起改造费用，‘等靠要’的问题就暴露出来了。”成都市青羊区少城街道办事处城市更新和物业管理办公室主任卿川介绍，大多数居民希望通过政府拆迁来改造，但该楼因规模过小未被纳入棚改计划，加上中心城区容积率的限制，无法以拆迁的方式改造。

　　“我们给居民算了一笔经济账，引导他们转变想法。”卿川说，街道聘请了一家第三方专业机构，免费为居民做了测算。改造前，该楼栋房屋的单价每平方米在8000元左右，按照棚改的相关标准，拆迁费最高只能达到每平方米1.3万元左右；但如果原址重建，并配齐基础设施和水电气三通，按市场价计算，房屋单价每平方米可达2万元以上，而居民需要投入的仅是每平方米3000元左右的改造建设费。

　　随后，不少住户意识到与其被动等，不如主动建。卿川说，为让居民安心过渡，政府为每户居民每月发放了1500元的过渡费，同时按照保障性安居工程补助资金标准，给予每户19700元左右的补贴。

　　“1个月内，17户住户全部达成重建改造意愿，并缴纳重建资金。”张照明说，如今不少房屋已完成装修，自己不住还能租出去，月租金从改造前的每月300元左右涨到1800元—2000元。

　　问题：生活服务跟不上，改造缺乏可持续运营模式

　　解法：开辟新空间建配套，居民更方便，业主有收益

　　从忧居到安居是第一步，接下来又如何让安居变宜居？

　　成都市金牛区驷马桥街道工人村社区探索出一条新路——开辟新空间建设生活配套，让老百姓生活更方便，用持续收益摊平改造成本。

　　每到晚上6时左右，社区内的交子吉市慢慢热闹起来。买菜、吃饭、喝茶……在这个位于地下一层、总建筑面积2742平方米的市井空间里，51个特色摊位、35间临街铺面错落排布。在它上方，是已完成原址拆除重建的危旧住房。如今，这个市场已逐渐成为附近居民离不开的生活区。

　　姜亚茹是入驻该市场的首批商家之一。作为工人村社区的老住户，姜亚茹之前在临时菜市摆摊卖水饺。“与其说是菜市，其实就是在楼栋间搭个棚子，环境脏又差。”姜亚茹说，现在搬到交子吉市里，环境舒服多了，摊位租金每月才几百元。“不少老顾客还主动找过来买饺子。”

　　和姜亚茹一样，胖哥也是当地的老商家，但最近他却遇到一件忧心事。“我们在地下一层，只有一个上行的自动扶梯，虽然有个直梯，但承载人数有限，老年人太不方便，能不能在进出口加装一条下行的自动扶梯？”胖哥说。

　　“我们已经在研究方案，有消息会第一时间告诉你。”市场运营方负责人、金牛城投集团交子商管公司副总经理朱博回复胖哥。

　　“我们在运营过程中多次和当地居民沟通，他们的建议和需求我们都会在后期运营中进行调整。”朱博说，市场不仅要满足居民基本的生活需求，还要满足居民的情感、文化、社交需求，所以在市场里，可以看到有摊主穿上汉服叫卖，以及三毛钱一斤的“抢抢菜”，市场旁还有茶馆和正在建设的群众活动室。

　　“除了交子吉市外，我们还设置了公共停车场以及部分物业用房。”工人村社区党委书记杨健勇介绍，危旧房改造需要探索可持续运营的模式，商业配套的加入不仅提升了居民生活品质，让安居变宜居，同时，停车费、物业费，市场摊位费、管理费等综合收益也能反馈到企业和政府手中，在摊平前期的房屋改造成本之余反哺社区建设和民生服务，让危旧房改造不再是“一锤子买卖”，而是“持续地更新”。

　　专家建议

　　四川省城乡建设研究院副总工程师、高级工程师夏林军：

　　城市危房改造需要在机制上探索

　　城市危房改造既是民生工程也是发展工程，建议从以下几方面着力：

　　一是确立居民主体地位，支持自主更新、原拆原建。按照“政府引导、业主主体、市场运作、基层协同”的思路推进，把业主同意表决置于实施程序最前端，配套方案公示、协商调解等环节，降低制度性交易成本。对危房等级高、居民意愿集中的小区优先试点，允许适度增加建筑面积用于完善功能和平衡资金，让居民“搬得出、住得起、回得来”。

　　二是构建多元共担的资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资，政府引导、市场参与”，形成居民合理分担、财政适当奖补、社会资本积极参与的多元格局。用好中央补助资金和地方政府专项债券。鼓励金融机构开发“住房更新贷”等中长期产品，对符合条件的自主更新贷款给予财政贴息；对具备条件的项目，可通过容积率奖励、经营性空间收益反哺实现资金平衡，吸引并引导“城市合伙人”参与建设运营。

　　三是探索可持续运营的长效机制。改造不是“一改了之”。推动改造与物业管理、社区服务、养老托育等业态融合，引入专业运营主体，以停车费、广告位、便民服务设施等经营性收入反哺后期维护。健全住宅专项维修资金归集续筹机制，实现全生命周期安全管理。